樓市狂態難持久 慎防高位入市受困

作者:Janice    發表日期:2019-08-14 03:22:34

金管局加辣後首個開售的新盤荃灣海之戀昨日開售首輪496伙,售樓現場出現人頭湧湧的熱鬧場面,反映早前推出的穩定樓市新措施未對新盤銷情構成重大衝擊。市民置業需求依然殷切,而且集中在一手市場,主要是政府今年三度加辣對二手樓成交影響較大,而發展商因能為買家提供高成數按揭,客觀上刺激樓市需求高度集中到一手樓。但隨美國進入加息周期,金管局新規又直接增加銀行營運成本,渣打銀行已經率先上調H按息率至H+1.4厘,匯豐亦表示正積極考慮調高,本港隨時進入加息周期。毋容置疑,現時樓市狂態存在眾多不健康因素,難以持久。用家在入市的時候務必客觀分析,量力而為,切忌被市場追高的心態誤導,以免不適當地高位入市導致財困。

對於新盤開售熱火朝天的景象,必須進行客觀的分析:一是本港樓市迭創新高,已經導致市場出現不理性的亢奮心態,部分人產生越遲買越貴的錯覺,不惜窮兩代人之力高追入市。正如長實執行董事趙國雄所說,昨日開售現場,年輕人佔逾6成,好多都是同父母一齊來,估計這批人獲父母資助首期。畢竟年輕人要成家立室是剛性需求,樓價久等不跌,自然會有人忍不住高追;二是政府連番加辣的措施,令二手樓成交減少,買家轉向一手新樓,特別是發展商提供的高成數按揭,更導致樓市購買力高度集中於新盤。據美聯物業統計,全港15個二手指標屋苑預約睇樓量連跌3個周末,海之戀所在的荃灣區本月二手成交更較上月減半,足見一二手市場失衡所造成的影響十分明顯。昨日所見售樓現場的熱鬧場面,很大程度上是這兩個因素所造成的「水分」。

需要指出的是,雖然不少發展商都為一手樓盤提供了額外的高成數按揭,但這些按揭的實際息率比銀行的一般按揭高,而且只是在頭三年提供較優惠息率。以昨日開售的大型新盤為例,提供高達8成半一按計劃,最便宜的560萬元單位,首三年利率是最優惠利率減2.25厘,每月供款近22000元,但第四年起的利率要以最優惠利率計算,每月要供多5000多元。隨香港息率跟隨美國上調,如果累計加息1%,月供款將超越3萬。因此,買入者如果只看到眼前優惠,而忽視了後面的供款壓力,一旦未來幾年經濟逆轉,這批新買家的供款能力將面臨很大的考驗。去年底香港家庭債務佔GDP的比重已經破頂,達到67.2%,預期今年將再創紀錄,直逼美國70%的偏高水平。金管局日前將新造住宅按揭貸款的風險權重下限提高10個百分點,正是要防範房貸風險蔓延至銀行系統,市民在計算自己的負擔能力時,切忌「去得太盡」。

買一層樓隨時要供款25年甚至更長,真是一輩子的事情,特別是現在很多父母窮自己畢生積蓄協助子女上車,是非常不健康的現象。97年樓價暴瀉後哀鴻遍野的景象,很多青年或許未曾經歷,但較年長的市民看到如今熱火朝天的搶樓景象,都會覺得有點似曾相識。唯有奉勸準買家對自身財務作更嚴謹的壓力測試,冷靜分析樓市,切勿盲目高追。


本文來源:http://paper.wenweipo.com/2017/05/27/WW1705270001.htm




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