【蓝领公寓】租购并举一周年:长租公寓之后 将推蓝领公寓

作者:Angle    發表日期:2019-04-02 18:29:49


业界认为的标志性事件发生在2017年7月,住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(下称“通知”),提出了培育机构化、规模化住房租赁企业,建设政府住房租赁交易服务平台,增加租赁住房有效供应,创新住房租赁管理和服务体制四项具体措施。长时间被誉为开启长租公寓的标志,昆明二手房市场、昆明租房市场出现了惠客公寓,依然有很多租客选择,在昆明租金上比较有优势。


此外,住建部选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的人口净流入城市,被不少人简称为“十二城”。

“之前没人重视租赁,但经过政策推动,租赁市场越来越被人重视。”魔方生活服务集团副总裁金喆告诉《中国经济周刊》记者,公司此前向银行借贷,银行表示从来没听说过租赁行业,也没有为此设置有针对性的贷款业务,但如今已经有银行主动来找魔方,询问其对借贷的需求,“我想这就是政策推动后我们获得的最大利好。”

因为政策鼓励而感到受到重视的不仅有魔方。在过去近一年的时间里,我国房屋租赁市场在政策的积极推动下,吸引了各路资本、企业的投入和关注,原本冷清的租赁行业变得火热。

租购并举政策在实际落地中产生了哪些作用?中低收入群体通过租房获得稳定的居住条件是不是变得更容易了?进入租赁行业的企业又怎么看待目前的租赁市场?在租购并举标志性政策出台行将一周年之际,《中国经济周刊》记者走访了业内专家、租赁企业、普通租户等多方人士。

不完全统计,在“十二城”试点政策发布后,京沪两地与“十二城”中绝大部分城市都有跟进措施出台。有分析人士指出,在我国尚不发达的房屋租赁市场,如此密集的文件发布和地方新政跟进,此前从未有过。“我感到决策层这一次是很坚决地把加快租赁市场发展当作解决‘住有所居’这个民生问题的重要环节。”北京泊寓房屋管理有限公司总经理助理金羽说。


租购同权


租购同权”在实际操作层面能否落实,一些业内专家尚存疑问。中原地产研究院首席研究员张大伟曾对《中国经济周刊》记者评论广州的政策时说,实际上租房者本就拥有使用本区域内学区的资格,只是在顺位上排在“房户合一”以及监护人是房主但非户主之后的第三顺位上,“从这个角度看,广州的政策并无新意。”

此后,“租购同权”更是成为一些城市参与“抢人大战”的手段,比如武汉,在2017年10月发布的《市招才局、市公安局关于进一步放宽留汉大学毕业生落户试行政策的通知》中规定:符合落户条件的租房者落户问题的解决办法为“在所在地或借住地的社区公共户落户”。武汉市教育系统目前对学位使用顺序的排位与全国多地类似:承租人子女的顺位排在第三,居于“房户合一”和“有房无户”之后。武汉市教育局负责义务教育阶段入学业务的基础教育处相关负责人曾向《中国经济周刊》记者证实,武汉市入学学位的使用优先级以户籍为首,其次才是房屋所有权。也就是说,原则上“有户无房”的优先级的确应高于“有房无户”。不过,该政策目前所能保证的只是基础教育,而非“名校”。他介绍说,在满足第一顺位的 “房户合一”后,若学位还有富余,“有户租房”和“有房无户”的情况可一并解决。但他也坦言,若连第一顺位都无法百分百满足,后两个顺位的情况就只能调剂,“只能保证上公立学校,但不能上名校。”


集体土地供应与REITs先后“破局”


除了通过“租购同权”政策让更多人安心租房,土地多元供应是房屋租赁市场迎来的又一大利好。

2017年8月,原国土资源部和住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,将北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市确定为开展利用集体建设用地建设租赁住房试点城市。这意味着,建设于集体土地之上,用于买卖的“小产权房”仍属于政策严禁范围内,但以租赁为目的的房屋可以出现在集体建设用地上,并进行社会化出租。

除了为集体土地供应租赁市场打开通道之外,过去一年让不少租赁行业企业感到兴奋的便是REITs破局。

“开发商之所以不愿意做租赁产品而更愿意做买卖产品,是因为租赁产品的周期长、回报少。”金羽分析说,房地产信托基金(REITs)是一种有效提升开发商资金流转效率的方式,当开发商在某物业中的股权占比低于某一水平时便可将自己所持资金撤出,投入到其他项目,而不用继续沉淀在某处租赁物业中。

现象:房租涨了


在政策频出、利好不断的背景下,过去一年,魔方公寓、蛋壳公寓、自如、新派公寓等规模化住房租赁企业纷纷扩大经营规模。资本与企业不断入局,同时也引发了人们对房租不断上涨的担忧。

措施:“控租金”与“稳房价”并重


房租也需要被调控。

房租是否是被大量入场的长租公寓品牌“炒高”的?

“根据我们观察,目前租金高低的变化主要是受供需关系的影响,根据我们对客户反馈的研究,蛋壳公寓主打的22到29岁人群对每月工资的三分之一来支付租金是普遍可以接受的。”蛋壳公寓创始人兼CEO高靖说,只要租赁产品“一分钱一分货”,价格就不存在被“炒高”的可能,“大部分租客觉得,与过去低租金吸引大家先把房子租下来但后续维修费用和各种杂费不断加码的不正规中介相比,大家还是更愿意宁愿多花一些钱接受平台更规范的服务。”

“长租公寓”之后,“蓝领公寓”将出场


与房屋买卖价格相比,房租价格应该比较单纯地体现了房屋的居住价值,而非投资等其他价值,宏观调控政策需要对其进行干预吗?又该如何“控租金”?

郭毅说,房租只要是按照供需关系的变化进行起伏,就没有用政策来调控的必要,但可以鼓励长租公寓企业设计更多中低端偏“刚需”的产品类型,“人们对租赁的需求也是多层次的,公租房、普通民宅、长租公寓和白领公寓所对标的是不同的人群,产品线应当更丰富。”

据了解,魔方公寓正在尝试推出针对产业园区职工的“蓝领公寓”。“魔方‘蓝领公寓’的模式是to B(面向企业)的,我们不会直接将房子租给个人。”金喆说,魔方公寓正在与大型产业园区周边的配套设施进行接触,提供一人至四人间不等的房屋类型,直接与企业签订协议。

类似的业务模式也受到新派公寓创始人王戈宏的认同,他认为目前一些国企和央企手中都有一定的存量房,或是商业、办公类项目,或是废弃的工业用房,或是尚未开发的工业用地,国企可将这部分存量房改造为租赁住房,并交给专业的长租公寓品牌来运营。“租金的上涨并不违背国家政策的初衷,既然买卖市场上有保障性住房,租赁市场上同样也应有保障性产品由政府提供。”

而类似于职工宿舍的租赁产品近来也得到了政策的支持。今年6月15日,北京市住建委发布《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》,要求“蓝领公寓”每个居住房间的人均使用面积不应少于4平方米,且每个居住房间的居住人数不应超过8人。此前,北京对于出租房屋有过“人均居住面积不得低于5平方米,每个房间居住的人数不得超过2人”的要求,一旦超过这个标准就会被认定为“群租”。新规实现了较大突破,同时也在消防安全上做出了严格要求。“我们希望鼓励‘蓝领公寓’发展的政策多多出台,这有利于商业化机构打造更偏刚需,面向中低收入群体的产品。”金喆说。

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