【藍領公寓】租購併舉一周年:長租公寓之後 將推藍領公寓

作者:Angle    發表日期:2018-06-28 12:34:13


業界認為的標誌性事件發生在2017年7月,住建部等九部委聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》(下稱「通知」),提出了培育機構化、規模化住房租賃企業,建設政府住房租賃交易服務平台,增加租賃住房有效供應,創新住房租賃管理和服務體制四項具體措施。長時間被譽為開啟長租公寓的標誌,昆明二手房市場、昆明租房市場出現了惠客公寓,依然有很多租客選擇,在昆明租金上比較有優勢。


此外,住建部選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的人口凈流入城市,被不少人簡稱為「十二城」。

「之前沒人重視租賃,但經過政策推動,租賃市場越來越被人重視。」魔方生活服務集團副總裁金喆告訴《中國經濟周刊》記者,公司此前向銀行借貸,銀行表示從來沒聽說過租賃行業,也沒有為此設置有針對性的貸款業務,但如今已經有銀行主動來找魔方,詢問其對借貸的需求,「我想這就是政策推動後我們獲得的最大利好。」

因為政策鼓勵而感到受到重視的不僅有魔方。在過去近一年的時間裏,我國房屋租賃市場在政策的積極推動下,吸引了各路資本、企業的投入和關注,原本冷清的租賃行業變得火熱。

租購併舉政策在實際落地中產生了哪些作用?中低收入群體通過租房獲得穩定的居住條件是不是變得更容易了?進入租賃行業的企業又怎麼看待目前的租賃市場?在租購併舉標誌性政策出台行將一周年之際,《中國經濟周刊》記者走訪了業內專家、租賃企業、普通租戶等多方人士。

不完全統計,在「十二城」試點政策發佈後,京滬兩地與「十二城」中絕大部分城市都有跟進措施出台。有分析人士指出,在我國尚不發達的房屋租賃市場,如此密集的文件發佈和地方新政跟進,此前從未有過。「我感到決策層這一次是很堅決地把加快租賃市場發展當作解決『住有所居』這個民生問題的重要環節。」北京泊寓房屋管理有限公司總經理助理金羽說。


租購同權


租購同權」在實際操作層面能否落實,一些業內專家尚存疑問。中原地產研究院首席研究員張大偉曾對《中國經濟周刊》記者評論廣州的政策時說,實際上租房者本就擁有使用本區域內學區的資格,只是在順位上排在「房戶合一」以及監護人是房主但非戶主之後的第三順位上,「從這個角度看,廣州的政策並無新意。」

此後,「租購同權」更是成為一些城市參與「搶人大戰」的手段,比如武漢,在2017年10月發佈的《市招才局、市公安局關於進一步放寬留漢大學畢業生落戶試行政策的通知》中規定:符合落戶條件的租房者落戶問題的解決辦法為「在所在地或借住地的社區公共戶落戶」。武漢市教育系統目前對學位使用順序的排位與全國多地類似:承租人子女的順位排在第三,居於「房戶合一」和「有房無戶」之後。武漢市教育局負責義務教育階段入學業務的基礎教育處相關負責人曾向《中國經濟周刊》記者證實,武漢市入學學位的使用優先級以戶籍為首,其次才是房屋所有權。也就是說,原則上「有戶無房」的優先級的確應高於「有房無戶」。不過,該政策目前所能保證的只是基礎教育,而非「名校」。他介紹說,在滿足第一順位的 「房戶合一」後,若學位還有富餘,「有戶租房」和「有房無戶」的情況可一併解決。但他也坦言,若連第一順位都無法百分百滿足,後兩個順位的情況就只能調劑,「只能保證上公立學校,但不能上名校。」


集體土地供應與REITs先後「破局」


除了通過「租購同權」政策讓更多人安心租房,土地多元供應是房屋租賃市場迎來的又一大利好。

2017年8月,原國土資源部和住建部聯合印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,將北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市確定為開展利用集體建設用地建設租賃住房試點城市。這意味着,建設於集體土地之上,用於買賣的「小產權房」仍屬於政策嚴禁範圍內,但以租賃為目的的房屋可以出現在集體建設用地上,並進行社會化出租。

除了為集體土地供應租賃市場打開通道之外,過去一年讓不少租賃行業企業感到興奮的便是REITs破局。

「開發商之所以不願意做租賃產品而更願意做買賣產品,是因為租賃產品的周期長、回報少。」金羽分析說,房地產信託基金(REITs)是一種有效提升開發商資金流轉效率的方式,當開發商在某物業中的股權佔比低於某一水平時便可將自己所持資金撤出,投入到其他項目,而不用繼續沉澱在某處租賃物業中。

現象:房租漲了


在政策頻出、利好不斷的背景下,過去一年,魔方公寓、蛋殼公寓、自如、新派公寓等規模化住房租賃企業紛紛擴大經營規模。資本與企業不斷入局,同時也引發了人們對房租不斷上漲的擔憂。

措施:「控租金」與「穩房價」並重


房租也需要被調控。

房租是否是被大量入場的長租公寓品牌「炒高」的?

「根據我們觀察,目前租金高低的變化主要是受供需關係的影響,根據我們對客戶反饋的研究,蛋殼公寓主打的22到29歲人群對每月工資的三分之一來支付租金是普遍可以接受的。」蛋殼公寓創始人兼CEO高靖說,只要租賃產品「一分錢一分貨」,價格就不存在被「炒高」的可能,「大部分租客覺得,與過去低租金吸引大家先把房子租下來但後續維修費用和各種雜費不斷加碼的不正規中介相比,大家還是更願意寧願多花一些錢接受平台更規範的服務。」

「長租公寓」之後,「藍領公寓」將出場


與房屋買賣價格相比,房租價格應該比較單純地體現了房屋的居住價值,而非投資等其他價值,宏觀調控政策需要對其進行干預嗎?又該如何「控租金」?

郭毅說,房租只要是按照供需關係的變化進行起伏,就沒有用政策來調控的必要,但可以鼓勵長租公寓企業設計更多中低端偏「剛需」的產品類型,「人們對租賃的需求也是多層次的,公租房、普通民宅、長租公寓和白領公寓所對標的是不同的人群,產品線應當更豐富。」

據了解,魔方公寓正在嘗試推出針對產業園區職工的「藍領公寓」。「魔方『藍領公寓』的模式是to B(面向企業)的,我們不會直接將房子租給個人。」金喆說,魔方公寓正在與大型產業園區周邊的配套設施進行接觸,提供一人至四人間不等的房屋類型,直接與企業簽訂協議。

類似的業務模式也受到新派公寓創始人王戈宏的認同,他認為目前一些國企和央企手中都有一定的存量房,或是商業、辦公類項目,或是廢棄的工業用房,或是尚未開發的工業用地,國企可將這部分存量房改造為租賃住房,並交給專業的長租公寓品牌來運營。「租金的上漲並不違背國家政策的初衷,既然買賣市場上有保障性住房,租賃市場上同樣也應有保障性產品由政府提供。」

而類似於職工宿舍的租賃產品近來也得到了政策的支持。今年6月15日,北京市住建委發佈《關於發展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》,要求「藍領公寓」每個居住房間的人均使用面積不應少於4平方米,且每個居住房間的居住人數不應超過8人。此前,北京對於出租房屋有過「人均居住面積不得低於5平方米,每個房間居住的人數不得超過2人」的要求,一旦超過這個標準就會被認定為「群租」。新規實現了較大突破,同時也在消防安全上做出了嚴格要求。「我們希望鼓勵『藍領公寓』發展的政策多多出台,這有利於商業化機構打造更偏剛需,面向中低收入群體的產品。」金喆說。

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