香港樓價今後何去何從🤔(含)

香港樓價今後何去何從🤔(含)

我們宅大大今集的內容由泰國再次轉到講香港樓市其實大半年之前我們都拍了幾套視頻去講香港樓價的走勢那時有一套叫《香港樓價要跌幾多》有分上下兩集那時拍的目的是因為當時香港的樓價是有一個向下跌的跡象坊間有很多評論說香港的樓價會跌五成,七成,甚至有些說跌到九成那時拍這套片的目的是講我的看法我認為是跌不了那麼多的現在過了差不多有大半年了大家都看到了樓價又去到一個高位之後呢我們還有幾套視頻例如《它是香港高樓價的元兇》其實那條視頻是講什麼?那條視頻最主要是講有部分人是覺得香港的高樓價,因為高地價政策這條視頻其實就是我否定這個想法的意思另外有一條視頻是說港息那個視頻告訴你本身的息口是很影響樓價那條視頻主要是講我認為利息是不會升那麼多的那到現在這一刻為止最近市傳美國將會減息今集的內容將會講什麼呢?你可以看到封麵看到有一批示威者會不會說對於香港有政治環境的轉變對樓價會有影響?今集就是說這方麵的內容今集會有很多圖片現在去第一幅這幅是香港樓價的走勢圖這個使用一些Data很多香港人都會看的這個叫"中原城市指數"這個城市指數其實隻可以看到升或跌還有最長隻可以看到94年而已你會看到有個大浪就是97年香港的樓價去到高峰跌到大概03年沙士是最低位其他就是小小的調整但是香港的樓價有幾個大跌市的但是這個中原指數這幅圖就反映不出來我們還有什麼圖可以參考呢?

大家可以參考下差餉物業估價處的Data現在我就Plot一副圖出來這個就是根據差餉物業估價處的數字做出來的但是樓價隻是最多可以去到81年這個差餉物業估價處有兩組數字重要的一組數字其實就是講Price Index物價指數另外一個就叫Rental Index租金指數大家可以看到這個就是最近由81年開始直到現在19年那個價格和租務走勢大家看這個圖裏麵我有些東西想和大家仔細講清楚的第一樣是這幅圖沒有Take Iog例如由81年直到84,85年左右你會看到這幅圖很平但是你留意一下那時候的樓價是跌了幾成的因為這個Price

Ievel沒有那麼高這隻是一個例子比如騰訊跌6塊400塊的騰訊跌6塊和你在很久之前10塊8塊的時候跌6塊那百分比是不一樣的大家要注意一下了第二樣就要留意了這裏有幾個跌落點可以看到的一個就是81年另外跌是因為香港回歸1997年那裏開始直到沙士結束還有一樣大家要特別注意的在08年的時候就發生金融海嘯你要留意一下那個Price Index和Rental Index那個差距已經越來越大那究竟在這段時間發生了什麼事呢?這個香港差餉物業估價處這些Data,隻是去到81年香港的樓價還有兩大跌市在80年代之前分別是在60年代和70年代有一次這些Data我們去哪找到的呢?

市麵有一本書,叫做李兆基博士自傳都會有一些Data可以幫我們去參考一下當時大概樓價的數據是怎樣的這裏就列了一個表從1965年直到82年的樓價你會看到很多新界都是沒有的那是新界都是荒山野嶺的地方直到1977年才開始有一些新界住宅的Data給大家剛剛也看到了在這個差餉物業估價處這裏發現在08年你會看到那個Price Index和Rental Index那個差距越來越大究竟有什麼原因呢其實Rental Index是代表一些剛需的例如這個地方的租金能夠租的多一點的那就可以反映物業的投資價值那樓價就可以再上升但是你看到現在開始脫離了其實可以怎麼是理解呢?

等於就像買股票一樣以前這個股票是因為你公司的盈利是有上升的有這個基礎支持的那你的股價就會上升但是你會發現以一個市場來說現在的股價是大幅拋離那個公司營運狀況(基本因素)公司的增長沒那麼快為什麼呢?這些應該相信是一種叫"資金市"那有什麼證明呢?我就準備了一些圖這幅圖呢就是講四個地方M2的比較其實有很多M2都可以拿來比較的但是太多了我就找了四個有代表性的來比較第一個講回我們香港的M2香港M2這個Data是由1997年開始直到去2019年最新的香港那個M2大概在這22年裏麵總共是上升了6倍同香港類似的經濟體我就以新加坡作為比較新加坡在這22年裏麵它的M2也是大概升了6倍另外我就拿了美國因為香港聯繫匯率是掛勾美金還有美國經濟也是主導地位美國在22年裏麵它的M2是增長了4倍的在我們的祖國,大陸這22年間它的M2的貨幣供應是足足多了25倍那會不會說香港的樓價是由一些大陸的資金推了上來還有一個細節要注意的香港和新加坡的經濟是差不多的你會看到新加坡的M2和香港的M2雖然大家都是增長了6倍但是香港的M2是比新加坡的M2總量足足多了3倍的其實我們之前宅大大的視頻都曾經講過香港的M2也就是說香港很多存款但是大家要注意的這個M2呢?是指香港銀行存款數字而已但是是沒有說明這錢一定是香港人持有的那可能是大陸人持有的但是呢?

會不會是因為香港這10年8年的樓價升那麼厲害是由大陸資金去推動呢?我有這個懷疑的但是就沒有真憑實據大家可以這樣想這幅圖是講什麼呢?香港樓價和工資的走勢你看到藍色那條線就是我們香港人薪金中位數你看到相對來說是很平坦的橙色那條線呢就是以私人住宅單位售價的中位數你會看到由1986年開始你看到的差距已經是越來越大的這幅圖是代表了什麼呢?當一個地方的人賺到錢那其實是會刺激到樓價的這是一個正相關的關係但是你看到這幅圖現在你發現香港的樓價跟薪金的升幅越來越脫節也就是說香港的樓價未必很受這個薪金上升的因素影響支持回我剛剛所說的資金市這幅圖是說什麼呢這就說香港私人住宅出租回報率這裏會有A,B,C這些其實是差餉物業估價處的數字以單位不同的大小,就分為A類,B類,C類你會看到以前87年的時候香港的租金回報都有9厘那麼厲害但是這個數字你會看到持續的下降到現在最近18年其實隻剩下2厘幾甚至可能現實更加低這個數字反應到什麼呢?

也就是說這個市場不是因為香港的租金回報率很理想而去投資回香港的物業是有其他原因的現在開始講一下供應那方麵我還是Plot了一些圖出來這些Data都是香港差餉物業估價處那邊的大家都可以拿到的不過是數字就不會Plot一幅Graph我將這些Data分別Plot三幅圖第一幅圖會看到什麼呢看到香港樓房的總供應你會發覺比起之前80年代是少的接著會看到大概在09年直到去18年你看到供應又多回現在你看到19年的為什麼特別少因為19年的Data隻是去到四月份現在又換了一張圖其實都是那些Data來的這個又代表什麼呢?你會看到其實現在最大的供應其實就是屬於Class A和Class B這些是一些比較小型的住宅單位尺數你看到我現在出了第三幅圖用一個百分比去比較雖然你會看到我們那個落成量數字是多了最近這幾年其實這些可以這樣說將那些單位一間分隔開變成兩間這樣的數字(總量)就多了你看到以前大概在90年代或者2000年的時候其實那些小型單位佔總供應百分之十幾左右現在看到最近19年這個比例去到七成半都一些40平以下的單位就算這個Data,19年去到四月那我們看回18年的18年小單位40平方的叫Class

A都是有三成的還有粉紅色那個可能會大一百多兩百尺都是500尺左右的那些佔市場的供應足足八成我們說了有供應供應少了集中供應小單位香港的樓市會不會說是炒回來的有時候我們可以看一下私人住宅的空置率這些Data在差餉物業估價處裏都有我Plot這幅圖出來這圖也分開有A,B,C,D,ED和E是一些很大的單位有千幾兩千尺以上的Class EClass D那些麵積也是很大你看到藍色那部分為什麼要這樣現實藍色那部分呢?因為那幾年香港處於一個大跌市97年回歸直到去03年沙士這一段你可以留意到那時的空置率有多少也可以反映到如果香港再有一個跌市可能那個空置率都會上升到這個階段另外我將有些用Bar

chart棒形圖有些就用Line chart用一個線型圖去做這兩個分別是Class D和Class E也就是第四類和第五類的房屋你會看到它們的空置量是相當之高足足有百分之十幾的空置同之前Class

A ,Class B, Class

C 的空置率是完全不一樣的其實是想引正,會不會香港的樓市是由一些大陸資金來買香港的樓,而那些樓就會專挑一些比較大的單位?而然那些單位基本上租不了或者租金不合適或者是不打算出租等升值用來閒置的?所以你會看到很多東西反映出來Class

D和Class E這些樓的空置率是相當的高!這裏又要說回一些冷知識什麼叫做空置?空置是普查來的就是說政府去一些管理處收集的Data去估計出來的空置率如果這個單位是正在裝修的也定義為空置單位另外如果這個單位有佔用許可證而沒有滿意紙或者是轉讓同意書的話這個情況都是當做空置的也就是說那些空置,其實在不在發展商手上無關當很多時候的物業同時間發展而沒租出去或者住人都是當做空置的所你看到香港一些小型的單位那些Class

A ,Class B, Class

C空置率大約3%左右如果你扣一些裝修扣一些政府起好而有沒有租出去或者沒人住都當是空置那你可以想像到香港的空置率是很低的我們經常都講香港的樓價是很難跌的但是難跌不代表不會跌其實香港是由幾個大型跌市的我們講回這些歷史出來可以給大家一個參考究竟是發生了什麼情況香港的樓價才會跌?第一個跌市可以追溯回60年代60年代我們講一下當時的歷史背景其實去到50年代,60年初中國大陸有個叫"大躍進"那時候很多難民湧進香港!50年代中期發生了一些轉變那時候推行樓宇分層出售還有那時買樓開始是可以有分期付款於是有了這些轉變香港在那個時候的樓市就會很蓬勃的發展也是由於當時開始有分期銀行呢?就開始搞按揭其實就在那個年代開始發生的這些數據有什麼可以得到給大家呢?

在61年直到65年期間香港銀行的貸款足足上升了一倍!由23億升到50億相信大部分的貸款其實是去到樓市裏的62年又發生了一些事又有一個轉變發生香港有一條法例就是建築條例規定了每一種土地的地積比率比以前足足少了兩成意味著什麼呢?將來房屋的供應數字將會大幅減少!但是這條法律是有緩衝期的去到66年1月1號才實施於是又會怎樣呢?

看到很多發展商看到有這個緩衝期如果你是66年1月1號才起的你會起少了很多於是那些發展商在這段期間62年直到66年那段就大量去起樓所以那時的樓宇供應是倍數式增長的那時會發生什麼呢?突然間個個一起起樓於是產生了"供過於求"但是有個問題發生就是當時的地產商很多的資金其實都是銀行借錢回來的當你突然間看到供應那麼多那樓價就會跌!到最後就會影響銀行到了65年一月市場上那個時候有個傳言有間銀行叫做明德銀號他說他的資金周轉出現了問題在1月23號那天(65年)明德銀號發出一些大額美元的支票是兌不了錢的於是去到1月26號明德銀號就出現擠提原來為什麼明德銀號會擠提?後來再查明因為最後這間明德銀號要倒閉發現這間銀號他是過度借款給一些地產發展商周轉不過來才會擠提這件事不隻是明德銀號才有的它拖圬了整個華資銀行在2月6號(65年)有間叫做廣東信託商業銀行同樣發生擠提不夠兩日所有的廣東信託銀行全線停業一度波及所有華資銀行包括當時最大的恒生銀行廣安銀行道亨銀行永隆銀行甚至蔓延到遠東銀行亦波及到澳門那時候港英政府就安排匯豐無限量出資支持恒生和遠東銀行,永隆銀行而渣打銀行都是一間英資銀行,就支持道亨和廣安銀行直到2月10號這個擠提潮才平息最後廣東信託銀行都要破產這個市場的謠言還在針對恒生銀行所以在65年的4月5日恒生銀行一日就沒了六分之一的總存款最後就用匯豐救它,這個很多人都知道最後就用了5100萬買了恒生51%的股權就救了恒生當時的樓價和股價是並駕齊驅銀行擠提也導致了股災恒生指數在那一年大跌了25%明德事件也告訴大家當時的銀行對地產過度信貸樓價和股市同時間下跌直至到什麼時候是低位呢?

是67年暴動就是最低位了那一年剛好是美孚新村第一期建好為什麼67年是最低呢?因為原本最不怕的人都來拋售還有67年恒生銀行是首創將銀行的貸款,由按揭3年改到7年第二個跌市是70年代大家都可以想像到就是1973年當時香港發生了一場股災當時全民皆股3月9日那時恒生指數最高點高見1774點到了3月12號就發現三張合和的假股票一路跌我們不是講股市所以講到這就完去到73年12月31號恒生指數隻有433點比高位足足跌了七成半到74年中東發生戰爭有石油危機那時候香港也有個叫"燈光管製"那個時候香港樓價足足跌了三四成到了75年香港的樓價就開始回升這就是70年代的事去到81年有一個大型跌市那個是個什麼市呢?因為香港開始回歸叫做信心危機第一,就是利率高企港元貶值香港內部經濟消費萎縮公司利潤下降世界經濟出現衰退再加上香港出現"前途問題"最終樓價和租金是暴跌79年那時候的市場很興旺有一些華資地產商開始擡頭那是香港的總督是麥理浩爵士營造中英空前良好氣氛港商繼續北上投資幫大陸引入資金和技術但是那是有些問題因為銀行要做按揭但是很多樓有機會跨越97年所以就有這些前途問題要想到79年1月1日有發生了一件事重要的就是"中美建交"那時候美國是公佈首次確認中華人民共和國是中國唯一一個合法的政府而在3月底那時候整了個台灣關係法維持回台海的現狀保留非官方的往來到了80年香港避談這個問題但是中方有中方處理英國有英國處理英國派了很多政界人士訪京去探路還有要通過國籍法就限製了香港英籍人士權益為什麼香港人到現在,都沒有居英權就是因為這條法律國籍法中方處理些什麼呢?那時候因為他的經濟改革開放反而很多人就是偷渡就發生了這件事那1980年7月30號英國國籍法白皮書將香港的居民就列為第二類屬土公民進一步剝奪香港人居英權的權利到了10月23號80年大陸的偷渡還是很猖狂那時候立法局就通過一條叫人民入境法案規定了午夜開始就取消這叫抵壘政策非法入境無論在哪裏截獲都即捕即解接下來就到了要講香港問題談判大陸要對香港行使主權香港就出現信心危機那年其實香港的樓價是跌了六成的最多有些人更加要儲錢去賣樓為什麼呢?

因為他要賣樓賣層樓的樓價不夠還給銀行所以要儲錢去賣樓直至到1984年9月就有一個中英聯合聲明聲明一國兩製的原則之下中國政府要確保社會主義製度不會在香港特別行政區實行香港是繼續奉行資本主義製度社會製度及生活方式維持50年不變後來市民的信心慢慢回升樓市也慢慢復甦為什麼我們講那麼多歷史出來因為很多跌市大家都可以分析出來其實同酒不同瓶現在我將這十幾年的歷史,濃縮到幾分鐘來講完下一個就輪到97年97年發生什麼事呢?其實也是一樣通常一個大跌市開始之前都是大升的剛才說了為什麼是大升例如一些股市或是過度借貸這樣而發生97年其實都很類似91年直到97年這幾年間總共樓價足足升了三倍那時候93年又關於美國人的事美國為了刺激經濟將利率大幅下調於是導致香港經濟過熱香港的通脹率是高達7~8%當時的港英政府都有擔心過樓市會出現泡沫於是將樓市按揭成數由九成改到七成還有提前繳交印花稅但是去到96年97年這個政策又放寬了那個時候由於低息很多種種原因香港的地價,樓價和股市都大幅上漲出現了異常的繁榮那時候有什麼例子呢?大家聽過什麼排隊黨,飲管黨,手套黨.當時也有的朋友同地產代理商說你有多少鑰匙我一次同你掃光它還有當時的人隻有一注錢一注錢他又不是隻買一間他可能分開買幾間到真的下大訂的時候他竟然是沒錢的最後樓市逆轉很多人都是破產或賤賣他的樓97回歸之後樓市由熱轉冷究竟發生什麼事?

又開始講了1997年金融風暴開始展開這個序幕7.1回歸大家都知道但是7.2號呢泰國就放棄固定匯率當月的泰銖就暴跌17%就拉開了金融風暴的序幕菲律賓,披索,印尼盾,馬來西亞令吉全部大跌到十月索羅斯這個大炒家矛頭直指香港聯繫匯率去到10月23號恒生指數大跌1200點到10月28號恒生指數跌穿9000點那個時候就是股災之前你會留意幾個跌市都是有股災的那個時候新樓的發展商減價和按揭的利率上升97年還出現什麼問題呢?有些例子可能大家都記得聖安娜西餅就出現換餅潮因為覺得聖安娜不行了和記電信裁員炒了600人現代貨櫃碼頭炒了300人永明牆紙清盤300人失業八佰伴清盤2500人失業大量做物業代理的大量清盤裁員那年的香港遊客急劇減少全年遊客少了一成那時候的樓下開始跌但是我們特首董建華還是覺得不夠死推行這個8萬5政策那樓價下跌的時候董建華在訪問的時候還說跌市其實對香港人是一件好事但是香港的房屋需求仍然很高因為人口的增長很快當時還推出了叫做租者置其屋計劃總共有27000多公屋單位地價出售售價由62,500~340,000不等到時候香港就出現了新名詞那個名詞就叫"負資燦"去到什麼時候才跌完呢?去到2003年沙士終極一跌這個故事好像60年代最後一跌是什麼暴動香港就是在沙士那時完成了那時香港的樓價下跌香港是連續出現了56個月的通縮信用卡壞賬高企恒生指數由16000點跌至10000點以下政府財政終於出現赤字最終的樓價由高位足足跌七成去到時候才跌見底呢?就是恐慌性的時候見底了就是03年3月至6月出現恐慌性拋售負資產按揭最嚴重的時候,足足有105,697宗佔總的按揭數字22%這個金額總共有1,650億港元當時很多是空中飛人,同燒碳直至到什麼時候完結呢?

恐慌性拋售之後就出現自由行那時候有大量的大陸資金開始湧進香港買樓.我們整天都說香港高樓價為什麼香港是高樓價呢?多人都會講香港地少人多所以就高樓價其實就應該這樣說應該是比較上的問題如果香港沒什麼人的一千平方公裏的土地都算多了最大問題是這一千平方公裏裏麵住了700萬人所以你就會覺得地少人多這是個比較性的問題為什麼香港有這麼多人走進來呢?會不會關於香港出生率?

其實你看回香港的最近這十年二十年都不是因為出生率高而引至香港人多是最主要很多外來的人口遷入了香港例如什麼地方呢?最主要大家都想到了是大陸和世界各地不同的國家都會有人,遷移過來香港這邊住這幫人是覺得香港有什麼好走過來遷移香港呢?有幾個原因的最初例如有逃難我家人也是我在香港出世,我爸爸也是但是我爺爺那代,就不是香港出世的我爺爺一九三幾年就落來香港的基本上是打日本逃難走下來有些人是文化大革命,有些人是大躍進第二個原因呢?當然是來賺錢你想一下那時大陸賺不到什麼錢那些人會偷渡過來香港是來賺錢的賺錢來做什麼?

當然喜歡香港什麼?改善他的生活還有享受這邊的自由!為什麼會在香港這裏能賺到這麼多錢?為什麼你不回大陸賺為什麼要下來香港呢?

因為香港有很多賺錢的機會大陸沒有嗎? 大陸都很多賺錢機會因為香港這個地方有"獨特性"!吸引了很多外資和世界不同的大型機構來到香港開公司或辦事處或總部還有香港是世界金融中心來的有什麼原因?

那些公司要走過來香港開公司呢?還要給你更高人工?例如你在深圳或者大陸其他地方,如中山租又不用那麼多錢人工也不用給那麼多為什麼要走過來香港開公司呢?因為我們香港有一些條件是整個大灣區甚至整個中國都是沒有的!

這些人就是因為這些優點來香港的不然因為是喜歡香港小嗎?當然不是啦.例如有些什麼是我們香港有而大陸沒有的這些包括什麼?我們香港人經常說的那些叫做"核心價值"其實"核心價值"沒有什麼教科書可以寫出來哪樣哪樣是"核心價值"的但是有些調查也說過有些這資料究竟我們香港人經常說的"核心價值"是什麼呢?

最主要這幾方麵:第一樣就是法治第二樣就是人權誠信廉潔還有自由自由包括什麼呢?言論自由,新聞自由,集會自由還有一樣東西為什麼這些人喜歡香港呢因為香港這個地方是一個"資金池"為什麼香港能夠做到成為現在的世界金融中心呢?因為香港是有聯繫匯率我們的港元可以這樣說就是美金如果我們沒這個聯繫匯率的貨幣可以自由浮動的香港可能都成不了這個金融中心因為這麼多資金集合來香港是看中你這個地方的匯率錢可以進出自由和匯率穩定這個是重要的還有美元就沒有人民幣印的那麼厲害!如果港元掛人民幣就很慘了.

還有如果掛勾人民幣就不用選香港了香港是中國裏最特別的地方還有香港有一樣跟大陸是不一樣的就是我們的法製是很健全的他們外國人外資選你香港就是喜歡你這些的為什麼你不去上海去北京開公司?一定要來香港又貴租又高人工又地方小為什麼呢?其實就是這幾樣東西剛才說了很多因素關於樓價怎樣會跌例如有利率其實利率我自己覺得是一個影響到樓價周期性的"升跌"不會影響到樓價的"高低"例如利率向上升樓價跌這個是影響趨勢但是有些地方例如樓價很低的地方利率是上升時它的樓價跌其實都隻是趨勢但是不是可以令到這個地方原本由低樓價變高樓價!所以這個是不關香港高樓價和低樓價的事隻是一個趨勢方向性的問題我們之前有套視頻講過<它是香港高樓價的元兇>?

其實那套視頻是談香港的"高地價政策"如果你看完那條視頻可以這樣理解香港的高樓價不是因為"高地價政策"的事究竟剛才都說為什麼香港的樓價高其實是人多湧進來人多湧進來才會地少其實很多問題都是叫做土地問題土地問題因為你人多才有土地問題你歸納下來就是為什麼這麼多人湧進來?如果不是那麼多人湧進來其實就是主因來的就代表香港不會是一個高樓價我們現在就做一個結論第一如果要這個城市死亡其實隻要將這個城市的優點消失這句話是倪匡先生講的這句話都說的相當貼切的你想它死你將這個城市優點消失這些人就會走那肯定不會再高樓價香港之所以是高樓價是因為香港毗鄰是大陸而大陸這20年裏麵是處於一個經濟的起飛而且是人口眾多而那麼大的人口規模的國家裏麵就偏偏沒有香港擁有的優點於是造成很多人口,和資金持續的湧入香港最終導致高樓價的所以你想香港不再高樓價香港死了,這些優點消失就可以了也就是說等於剛剛之前我們搞的遊行返送中條例其實你想一下所有的東西這些是奠基香港為什麼有那麼多外資來的基石來的這個就是香港的法治這個很重要的那如果,有些人希望香港會低樓價香港以後不高樓價了代表什麼呢?第一香港獨有的優點就消失第二大陸的經濟出現崩潰第三聯繫匯率再也沒有了第四世界資金撤離香港第五香港精英全離開香港香港隻是大灣區其中一個城市這樣我就相信香港不會再高樓價了那就來到片尾了我想借少少時間多謝嘉裏物流伍生之前的邀請我們團體能夠有機會參觀嘉裏物流在泰國裏的業務我們的團隊先後參觀了他們的Head officeIogistic

centerparcel shop令我們真的大開眼界和了解到他們怎樣香港人怎麼去管理一間泰國這麼多人的公司真的是香港人之光原來Thailand Kerry Express每日處理包裹量足足有一百萬件第二位多少呢?

原來隻有8萬真是差很遠很明顯現在是NO.1我都希望等於伍生所講Thailand Kerry Express不止是泰國第一,更會是泰國的唯一這次的考察團就圓滿結束我們團隊也在計劃一個新的團內容當然跟之前那個不一樣我們應該會去,泰國一個東部經濟走廊去考察如果大家有興趣的就密切留意我們的頻道

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