中国房地产到顶了吗?五年之后房价将是白菜价!今年楼市烂尾数量超过你想象

現在的房價到頂了嗎?我的結論很明確,現在已經是處於頂部的尾巴了,真正的頂部是18年,誰能有邏輯砸了我下面的分析你就可以完全不必擔心,房價會跌了。以下五個論點是關於房價的最核心論點,要是你不能推翻,請別浪費時間辯駁了,只增笑爾罷了。論點一:房價的兩次飛躍以及有限的城鎮化空間,全國房地產有過兩次飛躍,分別為2008~2009年以及2015~2016年。
2008~2009年的飛躍直接得益於4萬億的刺激計劃,2015~2016年的飛躍直接得益於以「330新政」為代表的房地產去庫存刺激計劃這兩次飛躍基本上讓很多優質城市的房價在2017年相對於2007年翻了的4倍,和我們消費者自身的體感溫度相差甚遠。雖然如此,還是可以清楚的看出,08~10年和15~17年,一線城市除廣州基本上都翻倍了廣州,相較於其他一線城市呢,是一座非典型的一線城市。北京和上海不用多說,全國唯二廣州沒法比,深圳則是佔盡了改革開放的春風。這種千年一遇的機遇是其他城市不可比擬的,而廣州更多的是憑藉自身地理位置優越得到的大發展進入一線城市的兩次飛躍的中間呢。
二零一零到二零一四年的房價基本比較平穩,甚至有的年份房價下降的,首先說明一下本次研究的舉例是拿一線城市的數據進行的。下面呢,我們就來分析一下兩次飛躍的不同點,下面兩幅圖為我們國家城鎮化的歷史進程圖數據來自國家統計局二零零七年,我們國家的城鎮化率是百分之四十六,而全國總人口為十三點一八億二零一七年呢,我們國家的城鎮化率是百分之五十八點五二,而全國總人口為十三點八六億,下面簡單計算一下啊。2007年城鎮人口:13.18 *
46% = 6.06億;2017年城鎮人口:13.86 *
58.52% = 8.11億;10年城鎮人口增量:8.11 -
6.06 = 2.05億;下面再看看城鎮人均居住面積的變化。二零零七年呢,人均居住面積為22.6㎡,,二零一七年人均居住面積達到三十七平方米,十年人均居住面積增加十四點四平方米,要知道,一九九零年人均居住面積都不超過這個數的以上數據分析,可得由城鎮新增人口帶來的新增居住面積為2.05億
* 37㎡ = 75億㎡;等於七十五億平方米,由住宅面積的增加帶來的新增居住面積為6.06億
* 14.4㎡ = 87.3億㎡;,等於八十七點三億平方米。
兩者相加可知。零八到一七年十年間,新增住房居住面積為75億㎡ + 87.3億㎡
= 162.3億㎡;等於一百六十二點三億平方米。這就是中國房地產在二零零八年開啟高歌猛進的原因。沒有這個根本再好的政策都只會曇花一現。
這一百六十二點三億平方米還是保守估計,比如改善型住房推倒舊房在住新房一減一增,又會劇增很多居住面積,憑藉着這些新增的居民居住面積,只需要政策適當引導,即可給房地產帶去突飛猛進的跨越式發展。可是二零一五年的時候呢?我們國家的城鎮化率已經到了56.1%,要知道發達國家的城鎮化率是70%,目前長三角珠三角等沿海地區的城鎮化率早已超過發達國家平均水平,而且由圖可知,十五年後啊這個城鎮人均居住面積幾乎沒有明顯增加。然而呢?
由於這個自零八年以來房地產的猛漲在絕大多數人的這個心中刻下了房價不可能跌只會漲的烙印。加之中國傳統文化的有房既有加理念,讓很多人對房地產會繼續增長的預期很恐慌。這個時候呢?只需要政策稍加引導媒體助攻一下即可釋放這個恐慌,帶動房價進一步增長,但是這種增長是不可持續的,因為新增需求已經捉襟見肘了,而且房價這一波竭澤而漁的增長會造成一些不利影響,主要有二,一是土體房屋的租金驟增,會增加企業的成本。
一些勞動密集型的中小企業本來盈利能力就有限,這樣就更加艱難了,而且高房價會阻礙年輕人去當地求職工作,企業因此會招不到相應的員工,所以即便華為這樣的企業也要去東莞等其他地方,一方面降低自己的成本,另一方面減輕員工的生活壓力。二是因為土地租金以及人力成本的增長,勞動密集型企業會轉移到東南亞等土地租金和人力成本低的地方,而勞動密集型企業又是周公大戶,這樣的轉移會加劇國內的失業率,這個風險會大的多下。圖為日本城市化的歷史走勢,日本的城市化經歷過四個階段,其中的四個階段尤其應該得到我們的重視。一九七五到二零年,日本城市化率基本保持不變,但是到了二零年開始了一波大幅增長,這是什麼原因呢?
就是因為日本人口老齡化到了一個階段,農村老齡人口死亡驟增,而年輕人大多呆在城市裏,因此在計算城市化的時候呢,分母減少的速度大於分子,因此日本的城市化在二零年開始大幅增長,這個時候呢?日本政府基本不需要出台政策,吸引年輕人去城市買房,生活就可以自然而然地看到日本的城市化大幅增加,日本的人口老齡化就是我們國家的前車之鑑。對照日本的情況,我們可以合理的得出一個推論。二零二五年後,即便沒有政策引導,我們國家的城鎮化率也會大幅提高到二零一九年了,就在別拿城鎮化來做多了論點。
二人口老齡化加劇,我們必須記住房子是用來住的,而不是用來珍藏的。房子是有壽命,不像藝術品那樣可以永恆保存帶升值。房子不像藝術收藏品那樣具備時間以及藝術家賦予他們收藏的價值。中國只有極少數地方的房子,因其地理位置具備區位優勢以外,其他的都只是一般意義上的房子,首先我們要尊重一個基本事實,房價短期看政策,長期靠人口。
其次我們得承認目前的房價呢,極其不合理。如果說清北等名牌大學畢業生只有少數幾個人買不起合適的房子是個人問題,那清北等名牌大學畢業生靠個人奮鬥,普遍買不起合適的房子,那就是嚴重的社會問題。這裏的合適的房子市值與自己身份相匹配的房子下面呢?再來開始具體的分析,第一嬰兒潮新中國建立以來的第三次人口爆發第一波嬰兒潮:1949-1958;第二波嬰兒潮呢,1962-1975;第三波嬰兒潮呢?
1981-1997;以結婚年紀來算。據中國婦聯統計的中國幸福婚姻家庭調查報告,目前中國總體的平均結婚年齡是在二十六周歲,1997+26=2023;以讀書時間來算呢。考慮到大學生本科畢業就是大約二十三歲,研究生畢業,大約就二十五點五歲了啊。這個時候呢?
他們尚且沒有積累,足夠首付款假設大學生本科工作,三年後開始購房研究生工作一點五年後開始購房,1997+[(23+3)+(25.5+1.5)]/2=2023.5;1997+[(23+3)+(25.5+1.5)]/2=2023.5;這是一個估計值,其中誤差大概率在正負一天五以內,不影響我接下來的推論。以上兩個角度所得,數據表明啊,最後一個嬰兒潮一級一九九七年出生的人最遲在2023年購房,有的觀點認為第三波嬰兒潮的截止年份為一九九一年,如果這樣算,最遲購房年份為二零一七年,不管怎麼說,我們現在處於第三波嬰兒潮的尾巴階段,未來購房目標客戶會越來越少,所謂剛需來接盤明顯。是一種忽悠人的胡言亂語,因為我們沒有足夠的接盤俠了,也別期望與改善型購房者來填這個窟窿,即便改善型購房者也是賣了現在的再買改善型房子並不存在增量,第二呢就是人口老齡化,中國人平均壽命是七十五歲以前兩波嬰兒潮計算即將到來的老齡化人口趨勢情況一九四九加七十五等於二零二四一九七五加七十五等於二零五零二零二四到二零五零必定是我國最艱難的時間段,因為這二十七年間,每年我們國家都會逝去大約兩千萬人口,有相當的年份,還不止兩千萬。二零一八年出生人口為一千五百萬,死亡人口為一千萬,距離二零二四年還有六年時間,假定二零二四年去世人數為兩千萬。
一九年到二四年,市區人口為等比例增長,未來六年出生人口保持在一千五百萬,則大約在二零二一到二零二二年出生人口和死亡人口持平。這之後呢?我們國家的人口將開始負增長,二零二二年後每年將會有多少購房者呢?這個可以通過下面的方法估算。
二零二二年購房者假定為結婚者依照上面統計的平均購房年齡大約為二十六歲,從二零二二年向前追溯二十六年極為一九九六年。這一年出生人口約為兩千萬,按照一組夫妻組建一個家庭需要一套房子則是一千萬套,而逝去的人大約一千六百萬左右,大約八百萬套房子說明還沒有到去世的人騰出的房子比新組建的家庭多,但是把時間線劃到這個二零二四年呢。這一年去世的人大約兩千萬,而組建家庭的人由一九九八年出生的人決定的,這一年出生的人口大約一千九百萬,這一年呢,就意味着去世的人所騰出的房子就夠新組建家庭所需房子的數量。這裏並不是說年輕人會去買去世的人留下的老房子,而是想表明這一年開始,中國房地產的折舊率會突飛猛進。
從這一年開始,我們的房子一年比一年剩餘。到時候馬雲說的未來房子是白菜價,還真會實現落後地區為吸引人才送房子也不是沒可能馬雲是在二零一七年,說得八年後中國最便宜的東西,可能就是房子一級二零二五年後後果推算的二零二四年基本吻合。有朋友會說,隨着醫療進步,我國平均壽命會增加啊。那我就得告訴你,日本人平均壽命是八十,我就假設我們國家醫療水平大幅提高,中國人平均壽命增長了八十歲,那也就是延緩了五年。
但你看看前兩波嬰兒潮是從四九年持續到了七五年長達二十七年的,即使我們國民平均壽命增長,但也逃脫不了人口老齡化的厄運。給陽光下的雪人撐傘並不能遏制住雪人的溶解,只是稍微延緩了一下,溶解的時長並不能改變雪人註定對溶解的命運總結未來五年出生人口會急速下降,但去世人口會急速增多,人口老齡化會越來越嚴峻。未來五年內呢,我們國家的人口大概率會開始負增長論點三房產稅的使命房產稅直接目的不是為了降房價的,直接目的是為了增加地方財政收入。但我沒有意識到,房產稅會大幅遏制住炒房行為,因為房產稅會大幅降低房子的增值屬性以及降低房子的投資屬性,甚至可以把房子拍成負資產。
當房子不能給炒房者帶去理想的增值時,他們必然會想方設法補救或是出租或是拋售,要知道很多炒房者以前是寧願房子空着也不對外出租的,如果房產稅出來了,他們還不出租,那麼房子就會成為負資產,不停地吞噬他們的現金流。所以大眾消費者大可不必擔心炒房者能把房產稅轉嫁到租房者身上,因為到時候你會挑花眼的,並且每年折舊剩餘的房子會泛濫成災。二零一八年呢,全國賣地收入為六點五萬億,而全國房地產總值四百五十萬億。為了彌補六點五萬億的賣地收入,房產稅就是一個答案。
試想一下只收百分之一的房產稅就是四點五萬億收入。當然房地產在中國經濟中的比重絕不是一個賣地收入就能解釋清楚的,也不是簡單的數學計算就能劃等號。但是這裏呢,只是提供了一個分析和思考的角度,方便讀者理解論點四,所謂的放水首先是放水,很多人都不懂信,用貨幣就在那裏喋喋不休,說什麼印鈔真是搞笑啊,那就看看你們所說的放水吧對吧。最新新聞央行發佈了六月份金融數據,中國六月貨幣供應量m二同比增長百分之八點五。
下。圖為歷年貨幣供應量看歷年趨勢呢?央行是在放水還是縮水一目了然?中國要想超過美國,我們的人民幣就必須在國際市場相較於美元不說超過也必須旗鼓相當。
如果一個國家隨意放水,人民幣就休想國際化人民幣不能國際化,中國就不可能超越美國以後啊。人民幣追求。的是穩定穩定再穩定為國際化推廣創造條件。一個不靠譜的貨幣是得不到國際市場認可的,房地產不會作為短期刺激經濟的東西,長期也不會有通脹就通縮。
目前有可能會滯漲,甚至通縮論點。五中國目前的困境,我們國家的經濟目前很尷尬,高端製造業等等反正是高端的,利潤大的基本上沒什麼建樹,在國際市場上沒有形成集群競爭力,低端行業由於人力成本和地租的上漲的人口紅利,基本上消失殆盡,前路並不平坦,況且還有東南亞虎視眈眈。實話實說,今年經歷了這麼多細數,我們國家的核心競爭力,我只想到了十四億的市場是他國暫時無法替代的,其他的呢?好像並不是非,我們不可在核心科技領域,我們並沒有卡脖子的肌肉,魏國之間的競爭靠什麼呢?
毫無疑問就是靠科學一技術,而且是核心科學技術。這一點在中興事件和華為事件已經被淋漓盡致地展現出來了,誰掌握了核心科技,誰就有主動權。我們當前面臨的危機是,世界工廠的地位可能會被取代,而我們在核心科技領域卻還沒有形成集群競爭力。因此接下來呢?
我們國家必須加速發展高科技高技術,儘快讓中國的高端製造業高端裝備以及先進材料等高附加值產品在國際市場形成集群競爭力,這樣才會在國家競爭對抗過程中佔據主動權和控制權,而且應該加速時間上並不允許慢悠悠的追趕,因為後面的以越南和印度為代表的新興國家也會大力發展高科技在前有堵截後有追兵的當前的時間是極其寶貴的,留給房地產的時間多了,留給未來的時間就少了,要混凝土還是要未來,你會選擇哪個呢?房地產結論全國範圍內不可能漲了目前全國房子最保值的當數一線城市以及強二線城市的核心地塊的房子,即便是這些個城市非核心地塊的房子呢,也不具備保值功能。對於手頭有投資性房產的人來說,接下來的五年每一年都是最好的逃亡逐年,如果他們執迷不悟的號下去必死無疑,對於想要買房的人來說,接下來的每一年,相對於前一年都是更好的買點,五年之後,房地產就是馬雲說的白菜價五年之後呢?五年之後沒有多少人談房地產了,而是更喜歡聊一聊養老和教育。

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