大家好奧蘭多房地產經紀人許麗今天我們和大家來聊一聊投資房地產的出租回報率這可能是出租房產最基礎也是最重要的數學了現金買房怎麼樣計算凈回報率那麼這裏面我們就給大家舉了一個新買房和二手房交易然後之間怎麼樣計算做一下比較那麼大家可能知道在美國如果你買新房的話你的房價實際上是包含三塊它有一個基礎價格有一個地塊價格也有升級包的價格那麼開發商一般會在不同程度上給你一些優惠特別是對於現金買房的客戶而這個優惠通常都是用於升級包的減免或者是地塊價格的打折來體現的那麼這裏我們的房子的總購買價格就是上面這三種價格的價格再減去開發商的減免如果你買的是二手房的話那就更簡單了房價就是買賣雙方最後商議的交易價格除了房子的總價之外我們還需要考慮房子過戶的費用那麼在佛羅里達州現金買房我們的過戶費一般是房子總價的2%左右如果你還跟開發商或者是賣家爭取到了過戶補助那麼我們就在最後總投資裏面減去數額最後的總投資當然就是房子總價加上過戶費用然後再減去你拿到的過戶補助看完了總投資之後我們再來看一看每個月的租金收益每個月的租金收益你的經紀人一般都會能給你根據房子的位置和房子的大小做一個估值這裏為了計算方便我們就以2200做一個例子年總租金收入當然是這個數字×12在奧蘭多地區一套長租房我們經常看到的一些 年的開支他包含年房地產稅房產保險物業管理費有一些小區還有CDD也就是我們常說的特區管理費當然如果你聘請了出租管理公司來幫你管理和出租房子的話也不要忘記把他們的提成計算在這裏最後你的年總開支就是上面說到的這幾項數字的加和還有朋友可能會問水電費除蟲草坪打理這些有誰來付呢那麼在奧蘭多地區如果你是一個長租房並且是個獨棟別墅的話那麼經常這些費用都是直接由租客來負擔了在這裏我們知道了總收入知道了總開支他們的相減的結果也就是你的年凈收益而你的年凈回報率當然就是你的年凈收益除以你的總投資這也是我們所說的cash on cash
return也就是所說的現金回報率接下來讓我們看一看如果有貸款的話我們的計算會產生什麼樣的變化我們還是用剛才新房那個例子來給大家計算比較一下我們可以清楚地看到有沒有貸款對你的購房總價是不會產生影響的但是你的總投資額是會產生變化主要是因為你拿到了一部分貸款也產生了一部分貸款相關的一次性費用我們這個例子裏面用了30年按揭40%首付的貸款來給大家舉例並且用了2%作為一個貸款的一次性費用具體是2%還是4%其實完全看買家能夠拿到貸款具體的情況這裏我就建議大家跟自己的貸款經紀人進行詳細的溝通確定數值之後再帶進來進行計算我還想跟大家特別多說兩句的就是過戶補助在在新房購房的過程中我們看到開發商給的這些補助通常都是要求買家用開發商自己的貸款公司但是他們的貸款條款並不一定是最適合我們買家的所以要不要拿他的補助還是選一個更適合自己貸款更優惠的貸款條款和貸款公司就要完全看你用這兩種不同的情況帶進去數字之後計算出來的數額哪一個更合算了說完了總投資額讓我們接下來看一看我們每個月的現金流毫無疑問我們的月租金和年租金收入是不會因為有沒有貸款而產生任何變化的其實相關的一些其他的費用也不會變主要就是多了每個月貸款的按揭那麼這裏我們用4.375%做個例子然後用網上的計算器幫大家來教大家怎麼樣計算一下我們每個月的月供本息個人比較喜歡zillow.com的貸款計算器我們就用它來直接幫大家算一下我們每個月的本息月供大概有多少錢那麼首先你要輸入你房子的總價然後直接把你的就是首付的百分比算進去然後他就可以幫你算這裏我們用的是40%確定我們選的是30年按揭我們的利息是4.375然後他就可以直接幫你算出來每個月的本息總和是多少錢它同時可以幫你計算房地產稅保險和HOA這樣你就知道你每個月這些相關的數字總共是需要支付多少錢但是因為我們已經在其他的行列已經算了這些數字所以大家一定要記得取消它不要再算一遍算好的本息月供帶到計算器裏面然後我們的年總開支當然就是上面所有開支的家和再加上12個月的月供供而從總租金裏面減去總開支也當然就是我們的年凈收益和剛才現金買房一樣我們的凈回報率就是我們的年凈收益除以總的投資額大家這裏可以看得出來我們雖然用了貸款槓桿的原理但是我們的年凈回報率相應的低了一些那麼到底是說應該去貸款買房可以買更多的房子還是說用現金買房去追求更高的凈回報率我覺得這裏完全要看買家對於日後房子增值的期望值和預期值是怎麼樣的不可以一概而論說哪一個更好真的是要具體情況具體分析講一下使用這樣的計算器的三點注意首先第一點就是不光看數字我也喜歡給房產做一個個人簡歷就像我這裏羅列出來的一樣我一般會說一說這個房子到底有幾個卧室而且洗手間太它幾層樓而室內面積多少佔地面積多少還有合同裏面都包含了哪些主要的電器寫這些信息的原因一般就是我們在買房的時候不會是一個房子看一看他的出租回報率是多少而是在多套房子裏面做比較而一套房子和一套房子他的卧室大小以及他的電器可能會相差千差萬別即使是新房和新房之間也並不是所有的開發商都配備所有的電器所以也為了我們後面比較更詳細我一般都會把房產一些重要的跟出租相關的細節都羅列在這裏那麼第二點我想和大家講的呢就是大家我們剛才在買房的時候算了總投資算了我們的房子總價也算了相應的過戶的費用但是卻經常會忽視一些其他的重要費用和現金開支這裏可以回到我們剛才為什麼要說家電因為很多時候在即使是買新房我們買完房子之後也發現如果要出租的話可能還需要添置一些別的東西比如說在加一台冰箱比如說給全整個房子都裝上百葉窗如果是二手房的話開支可能項目就更多了你可能要做一些深度的清潔或者是置換一些比較老舊的電器或者是做一些大件的維護維修那麼這些費用其實也都是一個一次性的總的資金投入你只有把它羅列出來在房子和房子之間比較的時候才能公平合理第三點就是我們在算年收益的時候和年支出的時候忘記考慮儲備金這一點在買二手房的時候就特別的重要為什麼這麼說因為很多房子大件都是有使用壽命的比如說在我們佛羅里達州空調機的壽命一般是15年你買的二手房空調機可能只有五六年的壽命了那麼如果你沒有算儲備金的話算出來的凈回報率只是反映了你頭5年的凈回報率等到第6年你突然一下子需要開支很多去換一台空調機這樣子的話其實你的數字就是有偏差的所以我覺得你在買二手房的時候一定要通過房產檢驗以及一些其他的相關的調查了解清楚你日後近期可能產生的一些大件的費用然後做一個相應的年儲備金並且在比較房產收益的時候就考慮到言楚北金這樣才能做到房子和房子之間的比較是公平合理的今天我們和大家聊的僅僅是投資房產的租金現金流並沒有涉及到投資房產的增值如果大家對增值這個話題感興趣的話可以參照我們上一期的節目如何選地段希望今天的視頻對大家有幫助歡迎大家給我們在留言欄留言分享你的看法也歡迎大家點播新的話題下一期節目我們再見下一期節目我們來和大家聊一聊房產貸款