【新股點評】第一服務(2107) / 合景悠活抽唔抽得過? / 市場新聞快報

如果你對我們的影片有興趣的話記住給我們like和要subscribe我們的頻道Hello 大家好我是耀佳金融集團的吳家榮在我身邊的是耀佳金融集團的分析員Simon大家好 阿Wing好今天有一隻新股招股 叫第一服務控股編號是2107
這間公司怎麼看呢先說一下它的基本狀況這間公司現在如果用中間價來看它大概集資4至6億左右它的公司估值大概是等於20億左右值得一提的是第一服務其實是一間物管公司跟過去很多公司一樣都有一個母公司就是另外一間地產公司給一些生意給它做分拆出來的 是的這間公司的母公司或者地產公司叫做當代置業1107如果大家看1107今天的市值大概30億左右大概物管股大概值20億股 比重相當大大家可以看一看這間公司這間公司除了物管之外它有另外一個賣點就是它自己推廣就是說它做一些綠色的家居解決方案暫時占的比重不是太多佔了大概三成左右的業務比重近年的業績增長不錯的就是它2019年相比2018年增加了差不多三四成然後今年可能差一些 因為疫情的原因以它的收入來算它的業績大概增加了一成跟之前的物管公司一樣了大家都看到它主要的專案的來源都是母公司如果用第一服務來講它大概有其實差不多八九成的project都是來自母公司你也看到它母公司的專案的每平方米人民幣大概是2.5元左右比起其他來自其他地方的專案大概2元貴了差不多四分之一
不過大家都見怪不怪都看了很多這種情況就是自己母公司給它的專案的收費就貴一些以此抬高收入或者說不介意價錢 大家都看得很多所以大家對盈利增長都要有合理的調整因為這間公司其實它標榜它將來希望將來自母公司的業務降到三分之一在未來幾年內就是想多一些第三方的業務是 不過其實每間公司都是這麼說都是希望增加第三方業務但是你要預期它第三方的收入毛利各方面一定沒有母公司那麼好大家要合理的預期這間公司現在2019年一年大概賺8000多萬左右如果你用它集資大概20億來講它大概是20多倍PE 聽起來不是很貴是的相對之前那些40多倍
這個算便宜是 但是問題就是說因為其實它母公司不是大公司那你要預期它日後再注入的專案有多少呢就是它的增長潛力是一個問號因為之前上市的公司的母公司規模大它們有很多的專案以及新專案願意注資進去所以大家對盈利增長意欲很強等一下我都會講到但是這個母公司不是大的公司所以大家對估值會低了一些那麼值得提一提的就是這間公司除了大股東還有另外幾間的幾個投資者但是它們都是每股成本都有大幅度折讓相比現股價譬如有上海鼎暉耀家 CICC就是中金另外的投資者它們相比市價大概折讓有60%多 就是上海鼎暉和中金另外兩家投資者都有相當程度的折讓雖然說有半年禁售期當然日後有機會各方面炒上去再減持就是基本上如果它們過了禁售期而相對市價有那麼大的盈利有機會減持是應該這麼說現在大股東和投資者承受下跌能力非常高
因為它的成本價非常便這個雖然大家注意的 這個股票就這麼多另外一個我們想講的就是合景悠活集團編號暫時沒有 沒錯這個千呼萬喚等了很久就是合景泰富分拆出來的一間物管公司當然如果以合景悠活來講規模就大很多以在管面積來算 根據公司的公佈就是說全國中國排第七
大灣區排第五值得留意的是它現在管理的住宅物業面積約為1900萬平方米左右但是它的訂閱管理 就是還沒有入賬的將近有3000萬平方米就是你可以預期它生意將來大概會增長一倍到兩倍所以其實它的估值為什麼會比之前第一服務貴那麼多因為肯定將來業務會大規模增長同樣的就是說它商業物業方面現在管理已經入賬的300多萬但是日後訂閱的給它一起管理大概有480萬就是預期的盈利是很大的增長的空間當然合景泰富都是一間地產商的巨企它現在的土地儲備都1700萬日後合景泰富將來再有新的專案落成的建築當然很自然給會這個合景悠活所以它的估值會高很多 等會講這裏看到合景悠活訂閱管理的主要城市是什麼就是它將來會管理的你看到將來是中國南方城市 都是一些大城市譬如重慶
安徽 上海 主要以廣東省為主另外就是它的商業物業當然也是四川 上海和廣東都是長三角
珠三角和四川 重慶那邊主要都是一線城市為主合景悠活做管理比較傳統一些它都是做一些主要的傳統的在管服務現在暫時來講它大概有一半的生意都來自它的母公司的就是母公司的地產專案那個樓盤專案是由誰發展來講現在它接近九成的專案都是由合景泰富或者它的聯營公司發展出來的專案另外10%就是其他地產商發展出來的專案大家都看到平均管理費它就好一些 就是合景泰富那裏是3.1 3.2元如果是新一線城市來講是3.1元左右如果是二線來講第三方物業是低很多是1.5元左右當然有機會像剛才所說自己的公司給多一些因為它自己做完一線城市或者是最top的地方可能第三方或者外面接回來的專案便很多大家可以留意一下現在合景悠活2019年一年賺1.8億多人民幣如果根據它的估值來講它自己沒有公佈但是結合它剛剛上市宣佈說會分拆那天它除權那天
而合景泰富跌了大概將近4元就是看你以什麼數字來算可能合景悠活的估值大概是過百億的你看到是接近50倍PE但是我們之前講過了因為它們預期它在管面積將它生意翻倍生意翻倍你的利率不止翻倍所以它已經是把這個算進去當然最終價錢是多少再決定當然有一個叫做品牌給了經營它就是合景泰富是一間大公司日後你預期繼續給專案給它所以大家可以留意一下最終出來股票的價錢多少它現在每2股的1813就會獲得這個合景悠活的股票 沒錯也可以講一講因為坊間猜測很多有人猜6元多 有人猜測7元大概這個區間 大概100億估值今天的市升了很多
是的很多股票包括我們之前講的中芯 今天升了大概11%20.6元收市今天其實主要講一講兩大消息第一件事情今天早上特首講了施政報告會延遲爭取11月底之前通過理由就是說有一些措施想從上面的部位談一談但是我自己覺得我相信有考慮到因為美國大選的問題因為11月初大選 因為這次說得會有點混亂就是給我感覺就是她想確認了這次總統大選出來的人選然後她才決定用哪一套策略就是可能A plan和B
plan這樣就是可能特朗普比較防守性一些的策略拜登就會進取一些的方法並且大家知道這個月10月底的時候上面開全會 我相信想集中所有資料然後香港再出施政報告就是代表這次施政報告香港是需要很大規模的配合就是很需要配合全國的政策來做的究竟這個要香港配合全國政策來做的施政是哪些呢 我想金融是很主要的金融方面很主要 最近那些是人民幣數碼化開始進行得如火如荼最近都說深圳羅湖那邊市民說會派一些數碼幣給他們進行測試看起來有機會說如果是拜登上場可能下個月香港做試驗或者各方面的措施這個大家要留意一下另外有一點值得提一下其實今晚是10月12日理論上香港自治方案就會提出一個對香港銀行新一輪的制裁特朗普的報告
大家需要留意一下今日美國國務卿蓬佩奧會有新的宣傳明天可能對市場有震盪影響另外深圳特區成立剛好40週年所以習近平主席就會南下深圳應該據說會有一連串的先行先試的政策會在深圳試行 其中一個就包括數碼化人民幣可能之後有更加多消息的時候跟大家分享我想今天很多大灣區或者所謂大灣區概念股票升了很多但是我自己覺得如果大家穩妥的話最近都是港交所因為如果有什麼金融政策港交所必然受惠另外一個有機會可以受惠的就是深圳指數2827它今天其實創了差不多接近3年的新高收報45.6元希望以上的談話內容幫到大家以上談話內容 不涉及任何投資買賣建議我們也是證監會的持牌人士本公司的員工和客戶不排除持有上述所說股票投資者在投資之前做好足夠的風險評估有需要的話尋求獨立專家的意見 謝現在有一個招聘的廣告我們耀佳集團剛剛就獲得了9號牌的資產管理的牌照我們現在正在招募一些合夥人和資產管理經理如果你對證券以及資產管理服務有興趣的話歡迎來加入我們我們的產品多元化
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