【美国房产】未来4年美国房价预测!08年历史重演?华尔街最新房价分析模型告诉你!【第6期】

Hello大家好歡迎來到蜘蛛財經我是蜘蛛俠最近我看到一篇華爾街關於新冠疫情對於美國房價影響報告這篇文章從定性的角度去分析和從定量的角度去建模嘗試利用一些宏觀經濟的數據對未來4年美國房價的走向做出一些預測從而和這個08年的金融危機導致的房價下跌作出一些對比我覺得寫得挺好也通俗易懂給大家分享一下首先我們所說的這個房價預測是指對整個房市的預測一般是指預測國家層面的HPI指數個別地區甚至是個別的房屋的房價是沒有辦法用宏觀經濟數據因為每個房子都可能受到各種各樣不同因素的影響但是利用宏觀經濟數據對房市整體做出一個預測判斷是有可能這就是我今天想要分享的主題我們先從幾個角度定性的看一下影響房價的因素都有哪些首先我們先來看下面這個圖藍色的線代表的是GDP的走勢縱軸在右邊另外兩條線代表的是兩個不同的房價指數從這個圖可以看出08年金融危機GDP跌了大概8%Case-Shiller指數和FHFA指數在整個下降的周期分別跌了25%和21%而這兩個指數很大的一個區別是這個FHFA是通過統計conforming mortgage market的房價來計算的這些貸款一般是都是有兩房就是房地美跟房利美作為擔保而Case-Shiller指數包含subprime mortgage
Market和jumbo-loan marketSubprime mortgage就是導致08年金融危機的其中一個重要元兇所以總體來看Case-Shiller指數統計的包括一些還債能力沒有那麼強的借款人兩房擔保的房貸一般underwriting標準比較高所以這次一些還款能力比較強的借款人那當然在經濟危機來臨的時候一些還款能力不強的人就更容易還不上貸款導致他們的房屋被迫要foreclosure最後壓低房價的幅度也也就更厲害了給大家說這個圖一方面是為了給大家展示一下在過去一個金融危機國家層面的房價和GDP受到多大的影響另一個想要說明的是從08年金融危機以來因為這個監管越來越嚴mortgage underwriting的標準越來越高已經沒有了以前的subprime
mortgage了現在大部分的借款人的貸款都是有兩房來擔保了也就是說現在的借款人整體來說比08年之後的借款人還債能力更強接下來我們看這個圖這兩條線分別代表的是這個叫judicial state跟非judicial state的房價指數這個區別在於州關於foreclosure的這個流程judicial state要求這個foreclosure要走走法律途徑就是一個房屋要foreclosure的話需要通過法庭來解決而非judicial
state就沒有了這個要求如果通過法庭來解決的話就會大大延長了和foreclosure的時間在08年金融危機的時候在judicial state很多foreclosure就在這一步被卡住了很多案子都在排隊而在非judicial state因為沒有這個要求很多這種很多這種forced home
sales一下子就全出現在市場上了這個distressed sales供給突然大幅提升房價下降的速度當然也就會更快而且幅度也就會更大而且從08年以來很多房屋貸款的政策都開始要求foreclosure要走法庭可以想像得到因為這個政策的存在對房價的下降肯定是有一定的話緩衝作用接下來給大家看一下black knight發佈的最新關於mortgage forbearance一些數據大家可以看到這個表這個表數據截止到2020年11月3號我們可以看到現在目前為止總共有285萬個homeowners處於forbearance在285萬裏面大概有103萬的homeowners來自於兩房擔保的這些房貸有113萬來自於VA
跟FHA的一些貸款這個大家可以簡單的理解為還款能力相對比比較低的借款人而如果大家有興趣的可以在評論告訴我我可以單獨錄一個視頻介紹總共的處於forbearance的未償還本金目前看來是5840 億美元這個數字看起來還是挺嚇人的但大家再來看這個圖這個圖是這個forbearance homeowners的這個數字的歷史走勢我們可以看到從三月份疫情爆發全美大範圍封城然後失業數據飆升forbearance數字一路飆高五月份到達這個峰值從7月初開始各大城市各大洲慢慢開始解封經濟恢復失業數據慢慢變好而這個Forbearance的數字也在不斷的往下走從走勢來說最起碼截止到目前為止forbearance並沒有變得越來越糟糕再加上從3月份以來Fed開始了無限量(無底線)量化寬鬆不斷地在買這個美國的國債和MBS甚至也買了不少公司債這些放出來的水對托着整個經濟的作用還是不小的我們接下來看這個圖歷史的規律表明房價在短期來看和過去的房價走勢是正相關的也就是說如果房價在過去比較短一段時間裏面上漲未來短期的房價一般是上漲下跌也是一樣的道理因為經濟周期和房地產周期的緣故房價從中期來看和過去的房價走勢是負相關的然後作者選了歷史上幾個房地產走勢變化的關鍵點算出那個點的歷史房價回報和未來四年的房價累計回報然後放到這個圖裏面歷史房價回報是這個橫軸而未來4年房價回報是這個縱軸例如說1995年的這個點1995年的過去的房價平均回報在這個圖表明大概是2.5%然後從1995年到1999年的房價的累計回報大概是18%我們可以看到2007年這個點放在歷史上來對比明顯出現了一個房市的泡沫因為這個點在橫軸非常靠右的位置縱軸的位置也就是2007年到2011年的房價的累計回報這段時間房地產泡沫破裂然後整體下跌了23%左右而看我們今天所在的位置剛好處處在這個圖的正中間並沒有發現有很明顯的房地產泡沫的存在而這個簡化的模型對2019年到2023年的房價預測大概是上漲20%當然這個沒有考慮到疫情的影響但是從房市泡沫來看在疫情發生之前並沒有看到有這個明顯的泡沫接下來給大家看一下消費者槓桿上面這個圖顯示是美國總體的消費者債務以美元計價已經到達了歷史的高點房貸的債務也到了也達到了07年的高點這個圖看起來可能還是會引起一些擔憂但是我們看槓桿不能光看美元總量因為過去10年美國的GDP增長不少我們應該看債務本身佔GDP的比重從下面這個比重的圖可以看出目前的比重還是比較健康當然我們這裏只討論這個消費者債務和房屋貸款債務的槓桿美國國債的槓桿也已經創歷史新高那個我們可以下一次再討論在美國買房很少人不貸款貸款利率對房價的影響肯定是有的然後我們看一下這個貸款利率的歷史走勢我們可以看到我們現在處於的是貸款利率處於的是一個歷史的最低點當然利率對房價的影響是非常複雜一方面利率降低大家大家貸款買房子成本降低大家也就可以買得起更貴的房自然會把房價推高另一方面低利率的時候一般伴隨着低通脹而通脹本身是會推高房價的從這個方面來看低利率也會影響房價的升高而且更糟糕的是一般利率的下降是因為經濟下行或者遇上經濟危機像08年金融危機和今年的新冠疫情這些因素都是會打壓房價的以上以上這是從定性的角度去分析了幾個影響到房價的宏觀變量至於具體落實到怎麼預測房價走勢我們需要一個數理模型作者運用了一些數學工具去建模具體的數學細節我就不在這裏細講了感興趣的朋友可以去讀一下原文作者通過了一些推導數學推導推導出了底下這個公式4年的房價累計回報是一個關於H跟V的函數還受到了一些外生變量的影響H是代表目前房價指數的一個函數當然需要做一些數學調整V代表的是目前房市的泡沫然後模型調整出來的參數和都給我們之前提到的直覺比較相符合而a2是一個負數代表是泡沫越大未來房價的累計回報越低作者在添加這個外生變量進入這個模型之前利用這個只用H跟V的簡化模型去對1987年到2020年的房價趨勢做出預測然後去驗證這個簡化的模型到底能不能預測房市這個大圖的橫坐標是這個模型預測的房市回報縱坐標是實際回報我們可以看到這個簡化的模型在解釋力上面也是相當可觀的可以目前可以解釋大概42%的歷史回報剩下不能解釋的部分大部分是因為這些外生變量引起的而外生變量就是我們之前提到的一些因素像GDP的增長或者下跌房屋的貸款和消費者槓桿還有房屋貸款的利率我們可以看到作者列出來的這個外生變量的另外的一個模型而他做了調整了一下發現這些變量都是統計顯着的這個我給大家說結論吧 這個模型的主要結論這個模型校準之後的主要結論是GDP每下行10%房價平均來說是會下跌16.6%這個房貸利率呢每相對下降10%就例如說利率從3%下降到2.7%房價會上漲3%這個是這個外生變量的這一部分的建模感興趣的朋友可以去看一下細節然後呢作者用最後加上這些外生變量的模型再對這個歷史房價做一次預測可以看這一下面這個圖藍色的線代表示實際的房價回報然後這個橙色線代表的是模型預測的回報我們可以看到這個模型總體來說還是預測的不錯的那回到我們一開始想要回答的問題就是這次新冠疫情對美國房價未來的影響會有多大呢那如果我們光從宏觀經濟的角度這些宏觀變量去分析的話假如美國的GDP要下降11%現在看來是很有可能的再假如美國的消費者槓桿增長保持穩定從一開始的房貸利率的那個圖我們可以看出房貸利率軍從2019年3.7%左右下降到目前的2.8%左右假如利率會下降到2.7%左右這是非常有可能的這個禮拜我看的時候已經2.7+%然後這個模型那就告訴我們未來四年這個美國國家層面這個的平均房價總體會下跌10%左右這個數字跟08年房價下降25%比起來還是溫和了很多主要考慮到這一次新冠疫情對GDP的影響比08年還要慘烈當然了這個只是一個國家層面的房市預測城市之間地區之間
county之間甚至小區和小區之間都是不一樣的例如很肯定的一點是城市和郊區的表現肯定會是不一樣而且針對這一次疫情影響房價的很多這個其他的關鍵因素我們沒有在模型裏面考慮得到例如什麼時候可以有疫苗什麼時候可以完全開放經濟政府還有多少其他的救市大禮包forbearance(口誤)的這個政策到明年3月到期了之後會不會就沒有了等等這些好我今天就跟大家分享這麼多如果大家喜歡歡迎大家評論點讚轉發關注以後可以第一時間看到我們的更新好謝謝大家

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